Cómo calcular la rentabilidad de un local comercial
La rentabilidad inicial es solo un punto de partida. Conviene analizar ingresos netos, inversión, riesgo contractual y salida.
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Rentabilidad bruta
Renta anual dividida entre precio de adquisición. Es rápida, pero no incorpora gastos ni inversión.
Rentabilidad neta
Debe descontar gastos no repercutidos, seguros, comunidad, IBI, mantenimiento y periodos de vacío.
Coste total de entrada
Precio, impuestos, notaría, registro, honorarios y capex forman la inversión real.
Riesgo de la renta
La misma rentabilidad puede representar operaciones muy distintas según contrato, operador, ubicación y liquidez.
Escenario de salida
La rentabilidad final depende también del valor de reventa, del yield de salida y del capital invertido durante la tenencia.
Conclusión
El análisis debe terminar en una decisión concreta: mantener, invertir, renegociar, reposicionar, comercializar o descartar. Cuanta más incertidumbre se elimina antes de presentar la operación, menor suele ser el descuento exigido por el mercado.
Presenta el activo o la operación
Con ubicación, superficie, situación y objetivo podemos realizar una primera valoración.